KREDIT RUMAH DALAM PERSPEKTIF HUKUM ISLAM: ANALISIS PERBEDAAN HARGA TUNAI DAN KREDIT MENURUT AL-QUR’AN, HADITS, DAN FIQIH EMPAT MADZHAB

Oleh: Al-Habib Prof.Dr.KH.R. Shohibul Faroji Al-Azhmatkhan Al-Husaini

A. PENDAHULUAN

Pertanyaan tentang hukum kredit rumah dengan selisih harga yang signifikan antara pembayaran tunai dan kredit merupakan permasalahan kontemporer yang sering dihadapi masyarakat.

Artikel ini membahas secara komprehensif hukum transaksi jual beli kredit (bay’ al-muajjal) dengan tambahan harga dari perspektif Al-Qur’an, Hadits, serta pandangan empat madzhab fiqih (Hanafi, Maliki, Syafi’i, Hanbali).

Penelitian ini menggunakan metode kepustakaan (library research) dengan pendekatan normatif-syar’i. Hasil penelitian menunjukkan bahwa jual beli kredit dengan harga lebih tinggi dari harga tunai diperbolehkan (jaiz) selama memenuhi syarat-syarat tertentu, seperti kejelasan harga, waktu pembayaran, dan tidak adanya unsur riba nasi’ah.

Mayoritas ulama dari empat madzhab menghukumi boleh dengan landasan prinsip syariah bahwa waktu (zaman) dapat menjadi bagian dari harga (al-zaman juz’ min al-saman). Namun, praktik kredit perbankan syariah perlu dikaji secara kritis agar tidak mengandung unsur riba atau ketidakjelasan (gharar).

Kepemilikan rumah merupakan kebutuhan dasar (hajah asasiyah) bagi setiap individu. Namun, tingginya harga properti membuat masyarakat sulit membeli secara tunai, sehingga beralih ke skema kredit, baik melalui bank konvensional maupun bank syariah. Fenomena yang sering terjadi adalah perbedaan harga yang sangat signifikan antara pembayaran tunai dan kredit—dalam kasus yang disebutkan, harga tunai rumah Rp1,2 Miliar menjadi hampir Rp2 Miliar jika melalui kredit bank syariah.

Permasalahan ini memunculkan pertanyaan mendasar: apakah tambahan harga akibat penundaan pembayaran termasuk riba yang diharamkan? Atau justru termasuk jual beli yang diperbolehkan? Para ulama sejak masa klasik hingga kontemporer telah membahas persoalan ini secara mendalam.

B. RUMUSAN MASALAH

1. Bagaimana status hukum jual beli kredit dengan harga lebih tinggi dari harga tunai menurut Al-Qur’an dan Hadits?
2. Bagaimana pandangan empat madzhab fiqih (Hanafi, Maliki, Syafi’i, Hanbali) terhadap permasalahan ini?
3. Apa perbedaan antara jual beli kredit syariah (murabahah) dengan riba?

C. DEFINISI RIBA DAN JENIS-JENISNYA

Sebelum membahas hukum kredit rumah, penting memahami definisi riba secara syar’i. Riba secara bahasa berarti al-ziyadah (tambahan) atau al-numuww (pertumbuhan). Secara istilah, riba adalah tambahan yang disyaratkan dalam transaksi pertukaran barang ribawi tanpa adanya ‘iwadh (imbalan) yang syar’i.

Para ulama membagi riba menjadi beberapa jenis:

1. RIBA NASI’AH (RIBA KREDIT)

Riba nasi’ah adalah tambahan yang dipungut karena adanya penundaan pembayaran utang. Imam al-Zuhaili menjelaskan:

ربا النسيئة الذي لم تكن العرب في الجاهلية تعرف سواه، وهو المأخوذ لأجل تأخير قضاء دين مستحق إلى أجل جديد

“Riba nasi’ah adalah riba yang dikenal oleh masyarakat Arab Jahiliyah, yaitu tambahan yang diambil karena penundaan pelunasan utang yang telah jatuh tempo ke waktu baru.”

Riba inilah yang menjadi perhatian utama dalam pembahasan kredit rumah. Praktik riba jahiliyah terjadi ketika debitur tidak mampu membayar utangnya, lalu kreditur memberikan perpanjangan waktu dengan imbalan tambahan utang.

2. RIBA FADL

Riba fadl adalah pertukaran barang ribawi sejenis dengan jumlah yang tidak sama. Sebagaimana sabda Rasulullah ﷺ:

الذَّهَبُ بِالذَّهَبِ وَالْفِضَّةُ بِالْفِضَّةِ وَالْبُرُّ بِالْبُرِّ وَالشَّعِيرُ بِالشَّعِيرِ وَالتَّمْرُ بِالتَّمْرِ وَالْمِلْحُ بِالْمِلْحِ مِثْلاً بِمِثْلٍ يَدًا بِيَدٍ

“Emas dengan emas, perak dengan perak, gandum dengan gandum, jewawut dengan jewawut, kurma dengan kurma, garam dengan garam, harus sama takarannya dan tunai (kontan).” (HR. Muslim no. 1584)

3. RIBA QARDH

Riba qardh adalah akad utang-piutang yang mensyaratkan manfaat tambahan bagi pemberi utang. Terdapat kaidah:

كُلُّ قَرْضٍ جَرَّ مَنْفَعَةً فَهُوَ وَجْهٌ مِنْ وُجُوهِ الرِّبَا

“Setiap utang-piutang yang memberikan manfaat (kepada pemberi utang) adalah salah satu bentuk riba” (HR. al-Baihaqi)

D. LANDASAN AL-QUR’AN TENTANG LARANGAN RIBA

Al-Qur’an dengan tegas mengharamkan riba dalam beberapa ayat, di antaranya:

1. QS. Al-Baqarah [2]: 275

ٱلَّذِينَ يَأْكُلُونَ ٱلرِّبَوٰا۟ لَا يَقُومُونَ إِلَّا كَمَا يَقُومُ ٱلَّذِى يَتَخَبَّطُهُ ٱلشَّيْطَٰنُ مِنَ ٱلْمَسِّ ۚ ذَٰلِكَ بِأَنَّهُمْ قَالُوٓا۟ إِنَّمَا ٱلْبَيْعُ مِثْلُ ٱلرِّبَوٰا۟ ۗ وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلْبَيْعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰا۟

“Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat), sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.”

Ayat ini menegaskan perbedaan fundamental antara jual beli (al-bai’) dan riba. Jual beli halal, riba haram.

1. QS. Al-Baqarah [2]: 278-279

يَٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُوا۟ ٱتَّقُوا۟ ٱللَّهَ وَذَرُوا۟ مَا بَقِىَ مِنَ ٱلرِّبَوٰٓا۟ إِن كُنتُم مُّؤْمِنِينَ. فَإِن لَّمْ تَفْعَلُوا۟ فَأْذَنُوا۟ بِحَرْبٍ مِّنَ ٱللَّهِ وَرَسُولِهِۦ

“Hai orang-orang yang beriman, bertakwalah kepada Allah dan tinggalkan sisa riba (yang belum dipungut) jika kamu orang-orang yang beriman. Maka jika kamu tidak mengerjakan (meninggalkan sisa riba), maka ketahuilah, bahwa Allah dan Rasul-Nya akan memerangimu.”

Ancaman “perang dari Allah” menunjukkan betapa seriusnya dosa riba.

E. HADITS TENTANG PERBEDAAN HARGA TUNAI DAN KREDIT

Terdapat hadits yang menjadi landasan diperbolehkannya perbedaan harga antara tunai dan kredit. Rasulullah ﷺ membeli seekor unta dengan dua ekor unta yang dibayar kemudian (kredit):

أَنَّ النَّبِيَّ ﷺ أَمَرَ عَبْدَ اللَّهِ بْنَ عَمْرِو بْنِ الْعَاصِ أَنْ يُجَهِّزَ جَيْشًا فَنَفِدَتِ الإِبِلُ فَاشْتَرَى بَعِيرًا بِبَعِيرَيْنِ إِلَى أَجَلٍ

“Bahwa Nabi ﷺ memerintahkan Abdullah bin ‘Amr bin al-‘Ash untuk mempersiapkan pasukan, lalu unta habis, maka beliau membeli seekor unta dengan dua ekor unta yang dibayar di kemudian hari (kredit).”

Hadits ini menunjukkan bahwa jual beli kredit dengan harga lebih tinggi dari harga tunai (satu ekor unta dibayar dengan dua ekor unta secara tangguh) diperbolehkan. Imam Ibn Bazz menyatakan bahwa kaum muslimin sejak zaman sahabat hingga kini telah mempraktikkan muamalah seperti ini, sehingga hampir menjadi ijma’ (konsensus) akan kebolehannya.

F. PANDANGAN FIQIH EMPAT MADZHAB TENTANG KREDIT (BAY’ AL-MUAJJAL)

Para ulama empat madzhab sepakat tentang kebolehan jual beli kredit dengan harga lebih tinggi, selama memenuhi syarat-syarat tertentu.

1. MADZHAB HANAFI

Imam Abu Hanifah dan pengikutnya menyatakan bahwa jual beli dengan pembayaran ditangguhkan (kredit) adalah sah dan diperbolehkan, meskipun harga kredit lebih tinggi dari harga tunai. Mereka berargumen bahwa waktu (al-ajal/zaman) memiliki nilai ekonomi yang dapat diperhitungkan dalam harga. Sebagaimana disebutkan dalam kitab al-Dur al-Mukhtar, bahwa penundaan pembayaran dapat menjadi bagian dari komponen harga.

Syarat yang harus dipenuhi menurut madzhab Hanafi adalah harga kredit harus diketahui secara jelas (ma’lum), waktu pembayaran ditentukan secara pasti (mu’ayyan), dan tidak ada tambahan harga jika terjadi keterlambatan (tidak boleh ada denda).

2. MADZHAB MALIKI

Imam Malik membolehkan jual beli kredit dengan harga lebih tinggi dari tunai. Dalam Fatawa al-Dajwa disebutkan bahwa penundaan (al-takhr) adalah bagian dari harga, sehingga wajar jika berbeda dengan harga tunai. Madzhab Maliki sangat menekankan aspek kejelasan (al-‘ilmu) dalam transaksi. Ketidaktahuan tentang harga atau waktu pembayaran dapat menyebabkan transaksi batal. Mereka juga menegaskan bahwa tambahan harga hanya boleh karena perbedaan waktu pembayaran di awal akad, bukan karena keterlambatan setelah akad.

3. MADZHAB SYAFI’I

Imam al-Syafi’i dalam pendapatnya yang lebih kuat (al-qaul al-jadid) membolehkan jual beli dengan pembayaran ditangguhkan (kredit) meskipun dengan harga lebih tinggi. Dalam kitab al-Umm, beliau menyatakan bahwa jual beli seperti ini masuk dalam keumuman firman Allah tentang halalnya jual beli.

Namun, Imam al-Syafi’i membedakan antara bay’ al-taqlil (kredit dengan harga lebih tinggi) yang diperbolehkan, dan qardh jarra manfa’ah (utang yang memberi manfaat tambahan) yang dilarang. Jika seseorang berutang uang Rp100 juta dengan janji mengembalikan Rp120 juta, ini adalah riba qardh yang haram. Berbeda dengan jual beli kredit rumah, karena ada objek barang (rumah) yang menjadi objek transaksi.

4. MADZHAB HANBALI

Imam Ahmad bin Hanbal membolehkan jual beli kredit dengan harga lebih tinggi. Dalam kitab al-Mughni, Ibnu Qudamah (pengikut madzhab Hanbali) menjelaskan bahwa jual beli dengan harga tunai diperbolehkan, dan jual beli dengan harga yang akan datang (sampai waktu tertentu) juga diperbolehkan, selama waktu dan harganya diketahui kedua belah pihak sehingga tidak menimbulkan perselisihan. Pendapat ini didasarkan pada praktik para sahabat yang membeli dengan cara kredit dengan harga yang berbeda dari harga tunai.

G. KONSEP MURABAHAH DI BANK SYARI’AH

Bank syariah menggunakan akad murabahah untuk pembiayaan kepemilikan rumah. Akad murabahah adalah jual beli barang dengan harga pokok plus keuntungan (margin) yang disepakati, dengan pembayaran secara angsuran (kredit).

Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah menetapkan bahwa bank sebagai penjual membeli barang yang diperlukan nasabah, lalu menjualnya kepada nasabah dengan harga pokok ditambah margin keuntungan. Harga jual harus disepakati di awal akad dan bersifat tetap (fixed). Nasabah membayar secara angsuran sesuai jangka waktu yang disepakati. Yang terpenting, tidak boleh ada tambahan harga jika nasabah terlambat membayar (denda hanya untuk biaya administrasi dan bersifat sosial/tabaru’).

Mengapa Selisih Harga Tunai vs Kredit Sangat Besar?

Dalam kasus yang disebutkan, harga tunai Rp1,2 Miliar sedangkan kredit hampir Rp2 Miliar, sehingga selisih sekitar Rp800 juta atau 66 persen dari harga tunai. Praktik murabahah di perbankan syariah menentukan margin berdasarkan jangka waktu (tenor), biaya-biaya seperti administrasi, asuransi, dan provisi, serta kebijakan bank tentang tingkat keuntungan yang ditetapkan. Namun, terdapat kritik bahwa margin di bank syariah seringkali tidak berbeda secara substansial dengan bunga bank konvensional. Penelitian menunjukkan bahwa penetapan margin di beberapa BMT/BPRS tidak berdasarkan harga pokok barang (cost-plus), melainkan berdasarkan jaminan dan jangka waktu, yang menyimpang dari ketentuan DSN-MUI.

H. PERBEDAAN KREDIT SYARIAH (MURABAHAH) DENGAN RIBA

Perbedaan mendasar antara kredit syariah (murabahah) dengan riba dapat dijelaskan dari beberapa aspek.

Dari sisi akad, murabahah menggunakan akad jual beli (ba’i) dengan objek barang nyata, sedangkan riba menggunakan akad utang-piutang (qardh) tanpa objek barang. Dari sisi harga, murabahah menetapkan harga yang disepakati di awal, tetap, dan diketahui, sedangkan riba menerapkan bunga berbunga yang bisa berubah sesuai suku bunga. Dari sisi risiko, bank dalam murabahah memiliki risiko kepemilikan barang, sementara pemberi utang dalam riba tidak punya risiko barang. Dari sisi denda, murabahah tidak menerapkan tambahan nominal dan denda hanya bersifat sosial, sedangkan riba memberlakukan penalti dan bunga berjalan. Dari sisi tujuan, murabahah bertujuan mendapatkan keuntungan dari jual beli, sedangkan riba bertujuan mendapatkan tambahan dari uang (money-getting).

I. ANALISIS KRITIS: APAKAH KREDIT RUMAH DI BANK SYARI’AH TERBEBAS DARI RIBA?

Meskipun secara skema akad murabahah diperbolehkan, beberapa catatan kritis perlu diperhatikan.

Pertama, beberapa pengembang syariah dan bank syariah menerapkan skema yang menggabungkan akad sewa-menyewa (ijarah) dan jual-beli (murabahah) secara bersamaan. Padahal, hadis melarang dua akad dalam satu transaksi.

Kedua, penetapan margin seringkali tidak transparan. Penelitian di BMT Sidogiri dan BPRS Artha Pamenang menunjukkan bahwa margin seringkali ditetapkan tidak berdasarkan harga pokok barang (cost), melainkan berdasarkan kemampuan nasabah atau jaminan, sehingga mendekati praktik bunga.

Ketiga, beberapa bank memberlakukan denda jika nasabah ingin melunasi lebih awal (early penalty). Hal ini bertentangan dengan prinsip syariah karena merugikan nasabah.

J. KESIMPULAN

Berdasarkan analisis perspektif Al-Qur’an, Hadis, dan pandangan empat madzhab fiqih, dapat disimpulkan:

1. Jual beli kredit rumah dengan harga lebih tinggi dari harga tunai pada prinsipnya diperbolehkan (jaiz), selama memenuhi syarat: (a) harga kredit diketahui dengan jelas di awal akad, (b) waktu pembayaran (angsuran) ditentukan secara pasti, (c) tidak ada tambahan harga akibat keterlambatan pembayaran (denda ribawi). Landasan utamanya adalah firman Allah yang menghalalkan jual beli (QS. Al-Baqarah: 275) dan hadis Nabi tentang membeli unta dengan harga lebih tinggi secara kredit.
2. Mayoritas ulama empat madzhab (Hanafi, Maliki, Syafi’i, Hanbali) sepakat membolehkan transaksi seperti ini dengan alasan bahwa waktu (zaman) memiliki nilai ekonomi yang dapat menjadi komponen harga (al-zaman juz’ min al-saman). Namun, mereka sepakat melarang jika tambahan harga terjadi karena keterlambatan pembayaran (riba nasiah).
3. Perbedaan mendasar antara kredit syariah (murabahah) dan riba terletak pada ada tidaknya objek barang, kejelasan harga di awal, serta tidak adanya penalti/denda.
4. Praktik kredit rumah di bank syariah perlu dikaji secara kritis agar benar-benar sesuai syariah, tidak hanya sekadar mengganti istilah “bunga” dengan “margin” tetapi substansinya tetap sama.

Rekomendasi bagi Masyarakat:

1. Pastikan akad yang digunakan adalah jual beli (murabahah), bukan utang-piutang dengan bunga.
2. Minta kejelasan harga pokok dan margin sebelum akad.
3. Pilih tenor (jangka waktu) yang lebih pendek untuk mengurangi margin.
4. Tanyakan kebijakan tentang denda keterlambatan dan pelunasan dipercepat.
5. Konsultasikan dengan Dewan Pengawas Syariah (DPS) bank terkait jika ada keraguan.

DAFTAR PUSTAKA

1. Al-Qur’an al-Karim
2. Al-Baihaqi, Ahmad bin al-Husain. Sunan al-Baihaqi al-Kubra. Beirut: Dar al-Kutub al-‘Ilmiyyah.
3. Al-Husaini, Shohibul Faroji Al-Azhmatkhan, Tafsir Ayat: Tafsir Arsyurrahman, Jakarta: Pustaka Asyraf International. 2017.
4. Al-Husaini, Shohibul Faroji Al-Azhmatkhan, Tafsir Surat: Tafsir Midadurrahman, Jakarta: Pustaka Asyraf International. 2017.
5. Al-Mardawi, ‘Ali bin Sulaiman. Al-Insaf fi Ma’rifah al-Rajih min al-Khilaf. Beirut: Dar Ihya’ al-Turats al-‘Arabi.
6. Al-Mausili, ‘Abdullah bin Mahmud. Al-Mukhtar li al-Fatwa. Beirut: Dar al-Kutub al-‘Ilmiyyah.
7. Al-Nawawi, Yahya bin Syarf. Al-Minhaj Syarh Sahih Muslim. Beirut: Dar Ihya’ al-Turats al-‘Arabi.
8. Al-Nawawi, Yahya bin Syarf. Raudhah al-Thalibin. Beirut: Dar al-Kutub al-‘Ilmiyyah.
9. Al-Qaradhawi, Yusuf. Al-Halal wa al-Haram fi al-Islam. Kairo: Maktabah Wahbah.
10. Al-Zuhaili, Wahbah. Al-Fiqh al-Islami wa Adillatuhu. Damaskus: Dar al-Fikr.
11. Ibnu Abi Syaibah, ‘Abdullah bin Muhammad. Al-Musannaf. Riyadh: Maktabah al-Rusyd.
12. Ibnu Qudamah, ‘Abdullah bin Ahmad. Al-Mughni. Kairo: Maktabah al-Qahirah.
13. Muslim bin al-Hajjaj. Sahih Muslim. Riyadh: Dar al-Salam.